地元？大手？不動産鑑定業者選定の時に気を付けること

こんにちは、不動産鑑定士のKanvasです。

仕事で不動産の鑑定評価を取らなければならなくなったけれど、どんな不動産鑑定業者に依頼したらいいかがわからない。地元の鑑定士がいいのか、大手の鑑定士がいいのか、報酬に大きな差があるが、どうすればいいかというお悩みを聞くことがあります。

この記事では不動産鑑定業者には大きく、大手業者と地方の個人業者がいますが、どちらがいいの？ということのメリットデメリットをお伝えし、選び方のポイントを示していきます。

結論

結論としては、不動産の「評価の難度」と「予算」に合わせて選ぶことが重要と思います。

本ページでは、まず地方業者と大手業者の特徴を示し、それぞれにあった依頼案件について記述します。

後日、依頼時の注意事項や、評価不動産タイプ別の評価方法なども追記します。

大手業者の特徴

大手業者を選ぶメリットは

• 豊富な評価事例・データベースの蓄積
• 多種多様な不動産の評価経験
• 複数人での成果物審査体制の充実

が挙げられます。

よって、会社にとって重要な不動産であったり、複雑な権利関係、珍しい不動産タイプ（再開発ビルの権利の一部や複合商業施設など）の評価の場合は、大手業者を選んでおく方が無難です。

一方で、個人業者と比べると報酬額は高く、おなじ物件の依頼でも3から10倍程度の差をつけている事例を見たことがあります。

地元業者の特徴

地元業者を選ぶメリットは

• 地価公示評価員として各地の取引事例を整理しているため、地元の相場に熟知
• 報酬額が大手に比べて安い

が挙げられます。地元を熟知した専門家ということですね。

一方、デメリットとして

• 不動産鑑定士のレベルのばらつきが大きい

ということがとても大きなデメリットです。

個人業者の中には、大手業者に劣らない素晴らしい評価書を書かれる方がいる一方、一部ですが、H26年鑑定評価基準の改正内容を理解していないと思われる評価書を出してくる方もいらっしゃいます。

ですので、地元の鑑定士に依頼する際には、その評価レベルを見極めた依頼をする必要があります。

（もちろん不動産鑑定士に限らず、専門家を選ぶ際には、この視点が必須です。一般の方は認識があまりないと思いますが、専門家（医師・弁護士・会計士など）は能力に大きなばらつきがあります。国民は専門家には高潔で高度な専門性を持った清廉潔白な人を求めますが、そのような人ばかりでないことは、昔から専門家が関与した様々な事件を見るに自明のことと思います。また、このような事実を認識したうえで、専門家は不断の勉強と研鑽により国民の信頼を守っていく努力をすべきです。）

選び方のポイント

最も重要なことは、各不動産鑑定士が、自己の能力の限度を超えていると思われる不動産の鑑定評価を引き受けていないかという視点です。

本ブログでは本日以降、各不動産の評価方法、評価難度を掲載しますので、ご依頼の不動産の評価方法と難度を確認の上、依頼の際には、先方鑑定士に、どのように評価をするのかを事前に問い合わせることをお勧めします。

もし、評価の考え方が大きく異なっていれば、この鑑定士は避けた方がよいと判断してもいいでしょう。

選び方のポイントとしては、不動産鑑定士も得意・不得意がありますので、まずホームページをチェックしたうえで、自社の不動産評価ができそうかどうかをチェックすることです。ホームページがない業者が悪いということはありませんが、実績を見ずに何十万円というお金を払うのはリスクが高すぎます。

専門家だからと言って「先生」と盲目的に信頼せずに、評価の考え方などの意見交換等をして、お互いにビジネスパートナーとして尊敬できる人に依頼するのがよいと思います。

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