フランクに理解する不動産鑑定評価基準第6章⑤（地域分析④）

やわらかい言葉で不動産鑑定評価基準及び留意事項の6章がつまり何を言っているのかをざっくばらんに、実務的な観点を踏まえながら解説・コメントしています。

（引用符で引かれた項目はすべて国土交通省の不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準運用上の留意事項からの引用となっています。）

第一回はこちら（補足説明等込み）

鑑定評価理論を学ぶ上でイメージがつかみにくく、最後まで暗記・理解が難航するのは第6章ではないでしょうか。この連載では、やわらかい言葉で不動産鑑定評価基準及び留意事項の6章がつまり何を言っているのかをざっくばらんに、実務的な観点を踏まえながら解説・コメントするものです。（全文解説します。）

前回はこちら

フランクに理解する不動産鑑定評価基準第6章④（地域分析③）

近隣地域とは、対象不動産の属する用途的地域であって、より大きな規模と内容とを持つ地域である都市あるいは農村等の内部にあって

１．地域分析の適用について
（１）近隣地域の地域分析について
①近隣地域の地域分析は、まず対象不動産の存する近隣地域を明確化し、次いでその近隣地域がどのような特性を有するかを把握することである。この対象不動産の存する近隣地域の明確化及びその近隣地域の特性の把握に当たっては、対象不動産を中心に外延的に広がる地域について、対象不動産に係る市場の特性を踏まえて地域要因をくり返し調査分析し、その異同を明らかにしなければならない。これはまた、地域の構成分子である不動産について、最終的に地域要因を共通にする地域を抽出することとなるため、近隣地域となる地域及びその周辺の他の地域を併せて広域的に分析することが必要である。

近隣地域の地域分析では、まず、評価する対象不動産が属する近隣地域（その不動産と用途的に同じように使用されている範囲で、同じような価格水準が期待されるエリア）がどこまでなのかを明確にすることから始まります。

次に、その地域はどのような特性があり、どのような価格水準であるのかを調査します。

その際には、対象不動産を中心に、どこまでの範囲が近隣地域であり、どこからが近隣地域外、つまり、価格形成要因が異なるエリアとなるのか、を把握します。

この分析に当たっては、近隣地域だけを分析すればよいということではなくて、近隣地域の周辺の地域も分析することが必要です。

というのも、近隣地域とその周辺の地域を比較することで、より明確に近隣地域の価格形成要因を浮き彫りにすることが可能になるためです。

近隣地域内の価格水準は対象不動産の価格水準に直接に影響を及ぼすものであり、近隣地域内に取引事例が存する場合には、対象不動産の価格決定において、大きな指針となります。

②近隣地域の相対的位置の把握に当たっては、対象不動産に係る市場の特性を踏まえて同一需給圏内の類似地域の地域要因と近隣地域の地域要因を比較して相対的な地域要因の格差の判定を行うものとする。さらに、近隣地域の地域要因とその周辺の他の地域の地域要因との比較検討も有用である。

近隣地域の価格水準がどのような位置を占めるのかについては、近隣地域のほか、その周辺の地域や類似地域などのほかの地域と比較して、どの程度・どの要因で近隣地域は優れているのか、劣っているのかを比較して行うことになります。

↓次回

フランクに理解する不動産鑑定評価基準第6章⑥（地域分析⑤）

③近隣地域の地域分析においては、対象不動産の存する近隣地域に係る要因資料についての分析を行うこととなるが、この分析の前提として、対象不動産に係る市場の特性や近隣地域を含むより広域的な地域に係る地域要因を把握し、分析しなければならない。