事務所ビルの評価ではどんな手法が使われてればいいの？物件特性と適用手法

事務所ビルの評価を依頼する際に確認すべき評価ポイントについてまとめました。

自社ビル

自社ビルの評価は立地によって重視する評価手法が異なります。

• 都会にある場合

駅前周辺や商業地域、繁華性がある地域に存し、周辺に賃貸ビル等もあり、自社ビルも賃貸での入居が比較的見込めるエリアにある場合は、典型的需要者も収益性を重視して取引の意思決定を判断するものと考えられるため、収益還元法による収益価格を重視して評価を行います。併せて原価法による積算価格による懸賞も実施します。実務上は取引事例比較法は、比較可能な事例がないということで、現状では適用されることは少ないです。

• 郊外にある場合

郊外にある賃貸市場が成熟していないエリアの自社ビルは、典型的な需要者も自社で活用する事業者が想定され、彼らは自分たちでビルを建てるか、中古ビルを買うかという選択のもと意思決定を行うため、原価法による積算価格を重視して評価を行います。なお、自社仕様のビルは汎用性に劣るため、土地建物一体としての原価修正により、市場性の減価分を考慮します。

この類型の場合、賃貸事例の収集ができないため、収益還元法による収益価格の算定ができないことが多いです。また、取引事例比較法は上記の理由で適用されないことが多いです。

貸しビル

貸しビルの評価は収益還元法による収益価格を重視して評価を行います。典型的需要者も収益性を重視して取引の意思決定を判断するものと考えられるためです。この場合、積算価格は検証のために算定されますが、取引事例比較法は上記同様の理由で算定されないことが多いです。

区分所有ビル

区分所有の事務所については、上記の自社ビル、貸しビルの別によって評価手法が異なります。ただし、区分所有ビルについては、類似の取引事例が収集可能なことがあり、収集可能な場合は、取引事例比較法による比準価格も重視して価格が決定されます。

【参考　不動産鑑定評価基準（国土交通省）】

第２節 建物及びその敷地

Ⅰ 自用の建物及びその敷地

自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、積算価格、比準価格及び収益価格を関連づけて決定するものとする。 なお、建物の用途を変更し、又は建物の構造等を改造して使用することが最有効使用と認められる場合における自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、用途変更等を行った後の経済価値の上昇の程度、必要とされる改造費等を考慮して決定する ものとする。 また、建物を取り壊すことが最有効使用と認められる場合における自用の建物及びその敷地の鑑定評価額は、建物の解体による発生材料の価格から取壊し、除去、運搬等に必要な経費を控除した額を、当該敷地の最有効使用に基づく価格に加減して決定するものとする。

Ⅱ 貸家及びその敷地

貸家及びその敷地の鑑定評価額は、実際実質賃料（売主が既に受領した一時金のうち売買等に当たって買主に承継されない部分がある場合には、当該部分の運用益 及び償却額を含まないものとする。）に基づく純収益等の現在価値の総和を求めることにより得た収益価格を標準とし、積算価格及び比準価格を比較考量して決定するものとする。

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