ワンルームマンション投資に騙されないための物件ポテンシャル簡易査定方法

ワンルームマンション投資のお誘いがよく聞かれますが、ワンルームマンションの評価とはどのようなものか、改めて解説したいと思います。

このような観点で物件を見ることで、不当な高値つかみを避けられればと思います。

不動産鑑定評価においては、ワンルームマンションの評価にあたっては、もう一度建築するとしたらいくらかかるかという費用性に基づく原価法、近隣の取引事例をもとに評価する取引事例比較法、対象不動産から得られる収益に基づいて評価する収益還元法の3つがあります。

通常の鑑定評価では、3つの手法を適用し、取引事例比較法を重視して価格を決定することが多いと思います。

鑑定評価においては、不動産鑑定士が市場に成り代わり、市場で成立するであろう価格を提示することが目的となっており、ワンルームマンションでは、類似の取引事例が収集しやすく、典型的な需要者も、近隣の投資事例の制約金額をもとに当該マンションを買うかどうかの意思決定を行うため、このような評価は妥当であると思います。

しかし、不動産投資の観点で見た場合、取引事例比較法による評価では損をする可能性が高いと思われます。

その理由は

• 内部の修繕状況。劣化状況の判断の折込が困難
• 修繕積立金金額や管理費を織り込んだ比較が困難

といったことが挙げられます。

これらを考えると、対象となる物件の収益に基づく収益還元法をベースにした評価が、投資判断では最も望ましいのではないかと考えます。

具体的には

• A近隣あるいは同一マンションの賃料から対象不動産の賃料を査定
• B入居率・空室期間から空室率を査定
• C　A-Bにより想定収益を査定
• D管理会社に運営を任せた場合の維持管理費、PMフィー、テナント募集費用を査定
• E内装・設備の劣化具合から毎年の修繕に要する金額を査定
• F固定資産税及び保険料を調査
• G　C-D-E-Fにより、純収益を査定

当該純収益が、対象物件から得られる全利益となります。

評価上はここから資本的支出（修繕積立金額が計上されることが多いと思います。）を控除し、一時金の運用利回りを加算したNCF（ネットキャッシュフロー）を還元利回り※により還元して評価額を決定しますが、投資の際の判断においては、当該評価額から、賃貸募集前に必要な一時修繕額及び物件取得にかかる不動産取得税・登記費用等を控除した金額をもって投資上限額とするのが妥当と考えます。

当該初期修繕を行うことにより、評価額相当の不動産となるというイメージです。

厳密にはDCFを引いて試算すべきかと思いますが、複数物件を比較する際にはこのような簡易査定が有用かと思います。

※還元利回りについては、迷いどころですが、周辺の投資物件の利回りをもとに査定することが多いと思います。これに関しては、鑑定評価ではなく投資判断の場合は、自らが考える投資の期間や、期待する利回りにより設定するといいと思います。（投資額に対して5%の利回りを期待したいなら5%で還元し、自分の投資限界をそこにおいて売り手と交渉するなど）

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