取引事例がほとんどないような郊外土地の価格水準を知るには?

不動産鑑定
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ご相談をいただく中には、周辺での不動産取引がめったに行われないような地域にある土地の価格水準を知りたいとのご要望があります。

具体的には、JRなどの駅がなく、バス便の間隔は2時間以上、基本的には車での移動が必要な地域です。

このような地域の不動産の価格水準を知るにはどうしたらよいでしょうか。

ここでは比較的地方部でも価格を知ることができる3つの価格水準をご提示します。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、所有者に毎年送付されてくる固定資産税課税明細書に記載のある「評価額」です。

こちらは時価水準の7割程度の水準とされており、一つの目安となります。

※固定資産税評価額は毎年1月1日時点の不動産所有者に対して課せられる固定資産税を算定する際の基準となる価格です。見直しは3年に一度行われます。

確認方法としては

  • 固定資産税課税明細書(所有者に対して送付される)
  • 固定資産税評価証明書(役所で取得)
  • 固定資産税課税台帳(役所で閲覧)

があります。

固定資産税路線価

固定資産税課税明細書は所有者に送付される資料ですが、所有者以外で当該土地の価格水準を知りたい場合には固定資産税路線価が参考になります。

固定資産税路線価は資産評価システム研究センターが運営する「全国地下マップ」で検索することができます。

ただし、こちらはその路線に面する標準的な地価水準を指し示すことになりますので、土地の大きさや角地などの画地の特性は反映されていないものになります。

また、固定資産税評価額と同じく時価の7割程度の水準とされています。

固定資産税標準宅地価格

さらに地方部になると、固定資産税路線価が付されていない地域もあります。その場合は、固定資産税評価における標準宅地価格が参考になります。確認方法は、上記のサイトでは固定資産税標準画地も見ることができます。

こちらは路線からもさらに離れ、近隣の標準的な土地の標準的な価格を示すものですので、厳密には、当該標準宅地と対象地の間に、地域要因(道路の幅員や、駅までの距離など)及び個別的要因(規模の大きさや、角地など)の差が生じることとなります。

また、固定資産税評価額と同じく時価の7割程度の水準とされています。

都道府県地価調査

都道府県地価調査の価格は、地価公示と並ぶ公的な地価です。

こちらは当該土地の時価相当額を算出しています。

地価公示と違い、山林などのより郊外の土地の価格が産出してあることが特徴です。

近隣の都道府県地価調査の価格は、各地方自治体のHPで確認することができます。

※都道府県地価調査は、国土利用計画法施行令第9条にもとづき、都道府県知事が、毎年7月1日時点における標準価格を判定するものです。土地取引規制に際しての価格審査や地方公共団体等による買収価格の算定の規準となることにより、適正な地価の形成を図ることを目的としています。

建物部分の評価についてはまた後日解説します。

 


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