水道管管径の特徴と引き込み費用

不動産投資
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不動産取引や鑑定評価において水道管の調査は重要です。この記事では上水道の管径の特徴と、引き込み管がない場合の減価について考えていきます。

水道管の管径(引き込み管)

前面道路の本管から各住宅に引き込まれている引き込み感の管径は、一般住宅の場合、13mm,20mm,25mmが一般的です。

一般住宅では水道メータに引き込み管の管径が書いてありますので、実地で確認可能です。

通常は役所調査の際に水道局で水道管台帳を調査することで、前面道路の本管の有無の確認、引き込み管の有無の確認、管径の確認を行います。

13mm管の特徴

現在はほぼ使われていない管径で、水圧が弱く、給湯器がうまく作動しない原因にもなりえます。

その場合、より太い管に入れ替える必要が出てくるため、後述程度の水道管引き込み工事費が必要となります。

20㎜管の特徴

一般的に使われている管径でこのサイズ以上であれば水圧の問題は特にありません。

25㎜管の特徴

十分な水圧が確保でき、2世帯住宅でも安心の管径です。

2世帯住宅の場合は、20㎜管ではなく25㎜管を用いるのが業界の常識となっています。

水道管引き込み費用

前面道路に本管がある場合

対象不動産前面道路に本管がある場合は、短い距離の引き込みのみでよいため、50万円程度が相場かと思われます。地域によって相場水準は異なりますので、水道業者に問い合わせてみてください。

親切に教えてもらえます。

前面道路に本管がなく、背面側にある場合

この場合、引き込みの距離が長いため、150万円以上の費用が掛かることがあります。鑑定評価の場合は対象不動産の存する地域の土地単価によっては取引事例比較法の適用において目に見える大きさの減価となります。

対象地前まで本管がない場合

近隣の本管から対象地の前まで本管を引くことになります。

この場合、1m単位でいくらかかるかを水道局等に問い合わせる必要があります。

この費用が多額になる場合、土地の価値が実質的に0になることもあり得ます。特に郊外の雑種地などでは今後このような事例は増えていくものと思われます。

公設管か私設管か

公設管とはその名のとおり、自治体等の公的機関が設置した管で、私設管は私人が設置した管となります。

私設管の場合には、そこから引き込ませてもらう際には引き込み料などの負担金が発生する可能性があるため、費用負担の有無と額を確認します。

また、私設管があっても、管径などによっては、引き込み不可能な場合もあります。

しっかりと調査を行い、費用負担を確認しましょう。

また、水道管の材質によっては、劣化が深刻な場合があります。最近はステンレス管や塩化ビニル管などのプラスチック管が使われていますが、以前は鉛や鉄も使われていました。

このような材質で古い管の場合は、その劣化度合いにより取り換え費用が発生することもあります。

引き込み費用の鑑定評価上の扱い

鑑定評価上は水道管の引き込み費用は、土地の付帯費用の一部を構成するものと思われます。

一般的な評価書では、土地価格に一定割合を乗じて(0.5%等)土地の付帯費用算出していることが多いと思いますが、上記のような水道管への対応を行う必要がある場合などは、より多くの費用が発生する可能性がありますので、しっかり査定を行いましょう。

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