投資不動産選びの基本

不動産投資
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こんにちは、不動産鑑定士のKanvasです。

今日は投資不動産(マンション)選びで重視する3つのポイントを解説します。

1.立地

不動産投資においては、立地が何よりも大切です。1に立地、2に立地、3,4がなくて5に立地が不動産選びの基本となります。

事実、立地さえよければ、建物にガタがあっても、躯体さえ問題なければリノベーションやリフォームなどの手入れによって何とかなるところまでの回復が可能です。

逆に、立地がどうしようもなければ、いかに良質な建物であっても投資対象としてはお勧めできません。その理由としては、

  • 入居者が見込みにくい
  • 金融機関の審査に通りにくい

ということが挙げられます。

入居者については、特にマンションの場合は利便性の低い立地だと入居者が見込みにくいです。仮に運よく入居者が入ってくれたとしても、その入居者が出た後の空室期間が長引くなど、予想外の収益減少の可能性があります。

また、立地の悪い不動産は金融機関の融資が付きにくいです。上記のように、安定運用の難度が上がるため、金融機関としても、当該不動産の担保評価額が低くなり、その分融資が出にくくなります。

金融機関の融資が付きにくければ、自己資金を増やしたり、あるいは全額自己資金とするなどの対応が生じ、不動産投資のメリットである、負債によるレバレッジをかけた投資運用が行いにくくなります。

2.駅からの距離

これもほぼ立地と同じことを言っていますが、具体的な立地の良さとは何でしょうか。

その一つは駅からの距離が挙げられます。

近年、賃貸不動産に求められる駅からの距離はどんどん短くなっています。

SUUMO等の検索サイトの利用調査では、6,7年前は駅徒歩10分以内での検索が多かったものの、近年では5分以内での検索が多くなるなど、駅への近さを求める傾向は年々高まっています。

これには

  • 自動車保有率の低下
  • 共働き世代の増加

が主な原因として知られており、利便性が特に重要な要因となっています。

なお、検索においての分数は、実際にかかる時間ではなく、80mを1分とした広告表示上の距離となります。

駅徒歩5分を超える場合、よほどの魅力的なものがなければ当該不動産の選好度は落ちるため、空室リスクが高まります。

上記における魅力的なものとしては、例えば「地方国立大学」の存在が挙げられ、これらの周りの物件は駅距離が比較的遠くても、安定した運用が可能という意見があります。

3.価格

不動産は基本的に価格が売り主の意向や不動産会社の意向で自由につけられます。そしてその根拠は何らの理論的背景があって、専門家がつけた価格ではありませんし、あくまで希望価格という位置づけです。

よってその不動産が投資価値に値する価格かどうかを自分で判断し、価格交渉を含めた価格へのこだわりという観点が重要です。

どれだけ立地のいい不動産でも、相場の2割増しで買ってしまえば、その不動産から利益を手にするのは困難です。

不動産の価格が妥当かどうかを検討する際には

  • 得られる収益から見て価格は妥当か
  • 再販時の価格から見て価格は妥当か
  • 修繕積立金額や修繕必要個所の補修を踏まえた価格か

を考慮する必要があります。

1番目は、得られる収益と自分が得たい利回りから考えて、それだけの価格を出せるかという基準です。主に収益還元法の考え方を用いた収益と期待する利回りから、投資限度額を算定します。

2番目は、いくら安く買えたとしても、自分で売り出すときに価格がつかなくては結果的には損をしてしまうので、売り出し時にこの物件は購入価格の何割で売れればいいのか、想定しておくことです。

3番目は、現在は、マンションの価格形成においては、修繕積立金の額や要修繕箇所を反映して決まっているとは言いにくい状態ですが、運用の際には、賃貸前にこれらの修繕を実施したり、大規模修繕の時期が来たら持ち出しが必須になります。

予想される大規模修繕の額と、現在の積立額とを比較して、それだけの負担を追加で払うということを念頭においた価格で購入しなければ、思わぬ損失を被ることになりますのでこれらを考慮した価格で買わなければなりません。

まとめ

いかがでしょうか。

不動産投資は何よりも立地です。

立地さえよければリフォーム等で不動産の魅力を引き出すことは可能です。

そしてその不動産を、適正な価格で購入することにより、想定外の損失を被らないようにすることが望ましいです。

数千万円の投資ですので、専門家に相談することも有用と思います。その場合は、仲介業者など、不動産の売り買いにおいて利害を持っている人ではなく、中立な第三者に相談することを強くお勧めいたします。

不動産投資は不労所得ではありません。れっきとした事業経営です。この観点についてはまた後日


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