やわらかい言葉で不動産鑑定評価基準及び留意事項の6章がつまり何を言っているのかをざっくばらんに、実務的な観点を踏まえながら解説・コメントしています。
（引用符で引かれた項目はすべて国土交通省の不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準運用上の留意事項からの引用となっています。）
第一回はこちら（補足説明等込み）
前回はこちら
２．個別分析の適用について
（１）個別的要因の分析上の留意点について対象不動産と代替、競争等の関係にある不動産と比べた優劣及び競争力の程度を把握するに当たっては、次の点に留意すべきである。
①同一用途の不動産の需要の中心となっている価格帯及び主たる需要者の属性
②対象不動産の立地、規模、機能、周辺環境等に係る需要者の選好
③対象不動産に係る引き合いの多寡
代替競争関係にある他の不動産と比べた優劣や、対象不動産が代替競争関係にある他の不動産と比べて優れているのか、劣っているのかの判断に当たって留意すべき3点が記載されています。
１はまさに市場分析の結果です。
２は代替競争関係にあっても、A不動産は高速のインターチェンジに近い、B不動産はインターからは遠いが道路幅員は広い、など、不動産は同じものが二つとないので、それぞれに個性があります。
そこで、典型的な需要者の重視する点（選好）をもとに、競争力を判断します。
例えば、物流拠点であれば、インターチェンジが近いことが重要でしょう。研究施設のように重たい器具を多数集積するならば地盤が重要でしょう。市場分析の結果把握した需要者の選好をもとに、重視される評価軸をもって対象不動産が代替競争関係にある不動産と比べて優れているか劣っているかを判断します。
３は実務上あまり直接聞けることは少ないかと思いますが、（必ずしも売買を目的にしている場合ばかりではないので）引き合いが多い不動産はそれだけ競争力に優れていますので、価格面ではプラスでしょう。
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