鑑定評価理論を学ぶ上でイメージがつかみにくく、最後まで暗記・理解が難航するのは第6章ではないでしょうか。
この連載では、やわらかい言葉で不動産鑑定評価基準及び留意事項の6章がつまり何を言っているのかをざっくばらんに、実務的な観点を踏まえながら解説・コメントするものです。（全文解説します。）
（引用は都度記載しませんが、引用符で引かれた項目はすべて国土交通省の不動産鑑定評価基準及び不動産鑑定評価基準運用上の留意事項からの引用となっています。）
第１節地域分析
Ⅰ地域分析の意義
地域分析とは、その対象不動産がどのような地域に存するか、その地域はどのような特性を有するか、また、対象不動産に係る市場はどのような特性を有するか、及びそれらの特性はその地域内の不動産の利用形態と価格形成について全般的にどのような影響力を持っているかを分析し、判定することをいう。
前回、一般的要因が及ぼす影響は地域によって偏りがあると記述しました。
この偏りがその地域内に存する不動産に対してどのような影響を与えるかを分析することが地域分析となります。
つまり、地域分析とは、地域内の対象不動産に係る市場の特性や、地域内の不動産の利用形態がどのようなものかを調査・把握することで、一般的要因の影響がどのような形で当該地域内の不動産の価格形成に影響を与えるかを分析することです。
地域分析を行うことで当該地域内の標準的な不動産の使用形態、価格水準の把握が可能となり、地域の標準的使用が判別できるようになります。
対象不動産の最有効使用は地域の標準的使用の影響を受けるため、この標準的使用を把握することは、のちの個別分析を通じた対象不動産の最有効使用の反映において重要な判断材料となります。
逆に地域の標準的使用が不明な状態においては、その地域内での不動産の個別的な特性を示す価格形成要因である個別的要因がどれほどの影響を持つかについて判断することができなくなります。
そのため、まず地域の標準的な不動産の在り方を把握することが大切になります。
なお、ここで把握した価格形成要因の違いは地域要因として把握され、取引事例比較法の地域要因の比較（補修正率の比較等）に生かされることになります。
次回
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