中古マンション購入時の建物チェックポイント(管理編)

不動産投資
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中古マンション購入時のチェックポイントとして重要なポイントを解説します。

マンション購入時には、建物そのものの状態以上に、管理状態や住民トラブル等が重要になります。

マイホームとして購入する際には、これらのトラブルが起きても賃貸と異なり引っ越すことが容易ではありませんし、投資用として購入する際には、入居者の回転率にかかわる問題となります。

居住者のマナーや生活音

駐車場の違法駐車や両隣、上階の騒音、共用部分への私物の放置、バルコニーの使用方法など、入居者間のトラブルが予想される物件は避けましょう。

駐車場は、管理規約の改定をしないと入れない場合もありますが、管理規約の改定はマンション所有者の一定割合以上の賛成がないと改定ができないことも多いです。事前に確認しましょう。

また、騒音は内覧を行っている時間帯は静かでも朝や夕方に気になる場合もあります。

建物の構造として、直床(上階の床がそのまま下階の天井となっている)は足音が響きやすく、音のトラブルが気になります。(コンクリートの厚みにもよります)

売主に騒音のことは聞いておき、記録に残しておきましょう。

なお、住人のマナーは共用廊下やエントランスを見ることである程度把握できます。

  • エントランスに自転車が放置されていたり
  • 共用廊下に私物や段ボールが置いてあったり
  • バルコニーで布団を干す

などの規約違反があるマンションは入居者のモラルについて要注意と考えてよいでしょう。

管理費滞納と修繕積立金金額

中古マンション売買時には、管理費や修繕積立金の滞納は、契約前の重要事項説明で義務づけられているため、契約前には聞くことができますが、直前で知ったところでどうにもなりません。

お金については事前に確認しましょう。管理規約で滞納者への請求ルールが記載され、それが守られているかも重要です。

また、修繕積立金については特に注意が必要です。

積立額が足りていないと、一時金として100万円以上が大樹子修繕の際に追加徴収されることがあります。

そうでなくても、新築時は安かった修繕積立金は、年々増加改定される傾向にあります。今の水準で払えると思っていても、後々上昇し、これが家計を圧迫することにもなりかねません。

将来の一時金引き上げ予定についても確認しましょう。

これまでの経験上、50㎡の部屋で月10,000円程度の修繕積立金がなければ、2回目の大規模修繕はお金が足りなくなるのではないかと思います。

新築時にこれよりも安い水準だと、築年経過後にこれ以上の水準に設定されることもありますので注意しましょう。

大規模修繕のタイミングも非常に重要ですので、不動産会社にこれまでの修繕履歴や、今後の長期修繕計画を提出してもらうのを忘れずに。

この計画を出してくれない不動産会社もいますが、それは、悪徳業者を見つけたと思って逆にラッキーだと思ってください。すぐにほかの会社に変えましょう。どこの不動産会社でも同じ物件が買えますので。

近隣の環境

最後に近隣の環境です。

一番に見るべきは周囲の空き地です。

マンションの周りに、そのマンションと同じくらいの空き地がある場合、そこに新しいマンションが建つ可能性があります。

その結果、マンション購入時には確保されていた日当たりが、確保できなくなる可能性もあります。

そうなると、地震の生活クオリティが下がるばかりか、投資用の場合は、転売価格や入居率、家賃に影響が出ることになります。

空き地がある場合には不動産会社に建築計画を聞いてみてもいいでしょう。(もちろん答えてくれない可能性もありますが)

ある程度の不動産専門家であれば、行政法規の規制から、どの程度の建物が建つかなどは推測できますので、情報提供してくれるはずです。

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